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　　在諸多房企紛紛逃離房地產(chǎn)之際，川派標桿房企藍光地產(chǎn)卻逆勢而上，借助母公司藍光發(fā)展（600466.SH）這一新上市資本平臺，不斷在房產(chǎn)領(lǐng)域加碼。

　　10月11日，藍光地產(chǎn)雍錦閣項目亮相，宣告藍光地產(chǎn)將發(fā)力高端市場，這標志著藍光地產(chǎn)產(chǎn)品戰(zhàn)略全面轉(zhuǎn)型開啟。

　　業(yè)內(nèi)專家在接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時表示，藍光地產(chǎn)此次戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型能夠讓投資者感受企業(yè)快速成長、不斷做調(diào)整的一面，有助于增強投資者信心，至于后續(xù)能否擴大戰(zhàn)略規(guī)模，關(guān)鍵看其資本獲取和成本回收的速度。

　　

　　搶占改善型市場

　　

　　“雍錦系”的加入將彌補過去幾年藍光地產(chǎn)在深度改善或高端板塊的空白，未來數(shù)年間，藍光將以“雍錦系”為產(chǎn)品品牌和市場抓手深耕中國樓市改善型物業(yè)領(lǐng)域，滿足改善型客戶的需求。

　　2015年以來，藍光地產(chǎn)加速謀變，這首先體現(xiàn)在其產(chǎn)品戰(zhàn)略從剛需型向改善型的轉(zhuǎn)換。

　　“藍光深耕國內(nèi)房地產(chǎn)市場多年，已經(jīng)擁有了上百萬的業(yè)主，而剛需型的客群已經(jīng)到了要換房子的時候。公司在戰(zhàn)略層面上對于產(chǎn)品轉(zhuǎn)型已經(jīng)提出了新的要求，對原來剛需型產(chǎn)品進行升級換代。”藍光地產(chǎn)成都公司董事長程耀貴在解釋此次戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型時表示，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到了新的階段，剛需購房群體的絕對人數(shù)在逐步減少。與此同時，自2014年“930”新政以來，被壓抑了3年之久的改善型購房群體存在大量需求。

　　10月11日藍光地產(chǎn)雍錦閣項目亮相，這被業(yè)內(nèi)解讀為藍光地產(chǎn)拼搶改善型市場的信號。

　　本報記者獲悉，雍錦閣以實得面積約200平方米的城市空中別墅為主要產(chǎn)品，是藍光最近5年來推出的首個城市大戶型住宅產(chǎn)品。程耀貴表示，“雍錦系”推向市場后，將超越藍光“COCO系”，將成為藍光地產(chǎn)的又一里程碑建筑。

　　藍光地產(chǎn)總裁助理、產(chǎn)品研究院院長王建介紹，雍錦閣的產(chǎn)品規(guī)劃借鑒了之前在雍錦灣、公館1881等產(chǎn)品的經(jīng)驗，是藍光針對改善型需求人群的新品。此前“COCO系”研究的是緊湊型空間，是人體工程學，“雍錦系”研究則的是奢享空間，是如何為未來業(yè)主打造更具舒適度的居住體驗。此外，“i5生活家體系”、公司旗下最好的嘉寶管家服務(wù)也將應(yīng)用于“雍錦系”。

　　藍光地產(chǎn)相關(guān)負責人透露，“雍錦系”的加入將彌補過去幾年藍光地產(chǎn)在深度改善或高端板塊的空白，未來數(shù)年間，藍光將以“雍錦系”為產(chǎn)品品牌和市場抓手深耕中國樓市改善型物業(yè)領(lǐng)域，滿足改善型客戶的需求。

　　事實上，自去年底，“拉長產(chǎn)品鏈，關(guān)注客戶全生命周期”就成為藍光確定的戰(zhàn)略方向之一，根據(jù)藍光地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型計劃，未來公司的住宅產(chǎn)品將向改善型傾斜。具體而言，公司的住宅產(chǎn)品中，剛需型將占20%~30%，剛改型占30%~40%，高端改善型占20%~30%，改善型總體占比將超過70%。

　　對于藍光地產(chǎn)的新戰(zhàn)略，易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進在接受本報記者采訪時置評，調(diào)整**業(yè)態(tài)基本上符合市場預期，而明確的產(chǎn)品系能夠形成較好的產(chǎn)品價值認同感和圈層效應(yīng)。預計未來藍光在整體資金面比較充裕的情況下，會積極進行優(yōu)質(zhì)地塊的儲備，這些地塊也有望被打造成改善型物業(yè)。

　　記者了解到，除了成都雍錦閣之外，目前藍光還在合肥、重慶等地推出“雍錦系”產(chǎn)品。藍光地產(chǎn)表示，未來幾年將加大“雍錦系”產(chǎn)品的**力度，并逐步將“雍錦系”打造為與龍湖“原著系”、方興的“金茂系”、萬科“TOP系”、中海“1號系”等齊名的高端居住品牌。

　　提及市場關(guān)注的同類豪宅項目競爭問題，程耀貴自信地說道，“對藍光而言，競爭越激烈機會就越多。公司在過去的快周轉(zhuǎn)模式中練就了高效的執(zhí)行力、成本管控能力、營銷管理能力以及品質(zhì)提升能力，相信可以首先實現(xiàn)在成都市場的突破，繼而在其它城市的突破。”

　　近日，在藍光地產(chǎn)雍錦閣售樓部體驗中心，吸引了眾多購房者參觀體驗。

　　

　　高周轉(zhuǎn)2.0版啟動

　　

　　1.0版的高周轉(zhuǎn)是快速**、快速銷售，是指**規(guī)模、**量和銷售量上的高周轉(zhuǎn)；2.0版的高周轉(zhuǎn)是真正的資金上的高周轉(zhuǎn)。

　　藍光地產(chǎn)向來以“短、平、快”著稱。此前一直秉持“拿地后3個月開工，4個月開盤，當月去化率60%，一年內(nèi)實現(xiàn)項目正現(xiàn)金流”的“3461”快周轉(zhuǎn)策略，在此策略下，“COCO系”項目開盤去化率曾一度達九成以上。

　　程耀貴向記者透露，藍光地產(chǎn)盡管不會按照“3461”模式**“雍錦系”，但周轉(zhuǎn)速度還是會走在整個房地產(chǎn)行業(yè)前面。

　　對于改善型產(chǎn)品的周轉(zhuǎn)率會比剛需產(chǎn)品慢這一擔憂，王建在接受采訪時表示不該這樣認為，“公司所謂的剛需高周轉(zhuǎn)，在內(nèi)部叫1.0版的高周轉(zhuǎn)，現(xiàn)在是2.0版的高周轉(zhuǎn)。1.0版的高周轉(zhuǎn)是快速**、快速銷售，是指**規(guī)模、**量和銷售量上的高周轉(zhuǎn)；2.0版的高周轉(zhuǎn)是真正的資金上的高周轉(zhuǎn)。”

　　程耀貴表示，“剛需單項目的靜態(tài)利潤率要低一些，周轉(zhuǎn)要快一些，所以反映到資本市場動態(tài)利潤率可能會高一點，做改善型產(chǎn)品周轉(zhuǎn)的速度可能稍微慢一點，但單項目的靜態(tài)利潤會高一點，反映到資本市場的動態(tài)利潤率也差不多，所以是兩個動態(tài)的平衡。”

　　“與很多房企不同，早在拿地之前，公司的產(chǎn)品研究部門、市場調(diào)查部門、產(chǎn)品設(shè)計部門就已經(jīng)開展相關(guān)工作，一旦拿地就可以快速入市。因為公司已經(jīng)很清楚這個區(qū)域的客戶是什么樣的客戶，客戶的喜好在哪里，需求在哪里，從而能加快產(chǎn)品**速度。”程耀貴進一步表示，“快速**能將土地溢價價值讓渡給購房者，這樣項目才能受到購房者認可。”

　　值得注意的是，為了提高運轉(zhuǎn)效率，藍光地產(chǎn)重新梳理了內(nèi)部管理架構(gòu)。

　　程耀貴告訴記者，一方面，公司打造了以“投資、產(chǎn)品、市場”為核心的團隊，原來的團隊是完全分開的，三個職能相互配合不夠緊密。現(xiàn)在做改善型產(chǎn)品后，三者的連接度會更強。另一方面，公司成立產(chǎn)品研究院。產(chǎn)品研究院針對每一個品類都有詳細的設(shè)計要點、成本配置、材料選擇，都由一個系統(tǒng)來做。

　　具體到產(chǎn)品研究院，王建解釋道，原來的產(chǎn)品孵化中心、規(guī)劃創(chuàng)意中心和技術(shù)管理中心之間是橫向連接，現(xiàn)在是統(tǒng)管，這是最大的區(qū)別。統(tǒng)管就是在一個大體系下運作，所有的動作都是協(xié)同的。比如，整個產(chǎn)品研究院的產(chǎn)品線標準化、產(chǎn)品標準化、基礎(chǔ)管理、人力資源管理、團隊文化管理等，全部都是統(tǒng)一管理的，在一個統(tǒng)一的架構(gòu)下運行。

　　記者獲悉，目前藍光地產(chǎn)產(chǎn)品研究院擁有一個超過100人的專業(yè)團隊，從去年開始對藍光集團的產(chǎn)品體系進行了系統(tǒng)性地梳理，確定了A、B、C、D、E（剛需、剛改、改善、再改、豪改）詳細分級的產(chǎn)品體系。

　　

　　借力資本市場壯大**版圖

　　

　　現(xiàn)在藍光上市以后可以利用增發(fā)、發(fā)債、中票等金融工具，公司債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化。所以現(xiàn)在做高端產(chǎn)品，有實力和能力。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，藍光地產(chǎn)如今的快速轉(zhuǎn)型發(fā)展跟其擁有了資本平臺關(guān)系十分緊密。

　　藍光地產(chǎn)母公司藍光發(fā)展在今年4月16日借殼“迪康藥業(yè)”上市后，完成了其在資本市場的布局。

　　隨后的4月30日，藍光發(fā)展正式發(fā)布2014年年報。據(jù)重組完成藍光資產(chǎn)注入后藍光發(fā)展備考的2014年年報數(shù)據(jù)顯示，藍光發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入153億元，實現(xiàn)凈利潤8.7億元，每股收益增至0.46元。

　　上市之后，藍光地產(chǎn)的融資渠道更加多元，**資金更加充裕，可以更從容地做改善型產(chǎn)品，程耀貴表示，“沒上市的時候，無論是融資成本還是融資期限，都受到了一定的限制。現(xiàn)在藍光上市以后可以利用增發(fā)、發(fā)債、中票等金融工具，公司債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化。所以現(xiàn)在做高端產(chǎn)品，有實力和能力。”

　　記者查詢發(fā)現(xiàn)，上市之后的藍光發(fā)展已于5月下旬及7月上旬分別定增22億元、發(fā)行40億元的債務(wù)融資工具。

　　同時，在房企謀變轉(zhuǎn)型的背景下，跨界運作正成為一大趨勢，藍光發(fā)展也不例外。藍光發(fā)展將以“1+2產(chǎn)業(yè)布局”為戰(zhàn)略頂層設(shè)計——打造以房地產(chǎn)**為核心主業(yè)，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、生物醫(yī)藥為兩大創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)支柱的集團。

　　中國上市房企研究中心主任陳嘯天置評，上市后，藍光從一家資金密集型企業(yè)發(fā)展為產(chǎn)業(yè)三足鼎立模型，“資金+技術(shù)+服務(wù)”將是2015年藍光呈現(xiàn)出的全新姿態(tài)。

　　嚴躍進認為，多元化戰(zhàn)略能夠規(guī)避傳統(tǒng)地產(chǎn)**的各類風險。

　　談及房地產(chǎn)和生物醫(yī)藥兩大主業(yè)，程耀貴告訴記者，這兩個行業(yè)在同一個市場環(huán)境下相互促進，從而有助于房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展。單一的房地產(chǎn)行業(yè)在遭遇市場下滑和經(jīng)濟波動的時候，抗風險能力弱，現(xiàn)在兩個行業(yè)同時發(fā)展，相互補充和扶持，會更加從容和充裕。

　　此外，在現(xiàn)代服務(wù)領(lǐng)域，藍光嘉寶集團于7月5日發(fā)布了由基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、特色化個**、精神服務(wù)、智能化社區(qū)服務(wù)組成的嘉寶生活家服務(wù)體系，程耀貴表示，這將助力于藍光地產(chǎn)未來從“賣房子”向“賣服務(wù)”的深入轉(zhuǎn)型。